继3月8日调研之后,上海多部委已进入闭门会议阶段。21世纪经济报道此前披露过上海调控收紧大方向已定,房地产金融系统风险被多部门提及,并针对禁止首付贷等资金进入楼市提出了意见与建议。

中国银监会日前发布通知,要求内地股份制银行严防房地产信贷风险,加强对三四线城市楼市风险形势研究。

21世纪经济报道记者采访多家开设有首付贷业务的公司获悉,目前此类业务在上海已经暂停。此前包括上海在内,大部分房地产交投活跃的城市,还有周转贷,主要用于满足购房者短期流动性需求。

首付贷利用率趋高,推高了购房者的购房杠杆已变成不争的事实,尤其在无抵押模式下贷款部分,如果参考目前上海最低 30%的首付比例,叠加 50%的首付贷,买房资金杠杆就由3.3倍提升至6.7倍。

楼市火爆,不排除会有实际还款能力有问题的投机者通过首付贷加杠杆买房,通过赚取房产的溢价部分进行资金运作,而一旦房价出现下跌,则不排除这部分投机者的还贷出现问题。

 

首付贷风险敞口过千亿

市场成交活跃,始于首付贷的楼市资金杠杆为何被推到风口浪尖?一个真实的案例是,上海一名写字楼白领2011年在内环边买了一套70平方米的房子,总价140万,当年首次需42万,在资金不足情况下,其通过首付贷获得12万元资金。三年后,其房子已经增值到350万元。因此觉得当年以月息7%左右贷了那12万元是明智的。

目前链家在上海的首付贷业务已经停止,从披露数据看,截至3月2日,链家平台贷款余额在29亿,其中资金投向首付贷的比例为24%,那么实际首付贷未偿还余额在7亿左右,且其中有很大一部分属于有抵押贷款,实际风险较高的无抵押部分规模有限。

推演到整个P2P行业,根据网贷之家数据,2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家,在广东、北京、上海、浙江、山东五省市合计平台数样本占比 62.8%。如果全都按照链家7亿的余额规模(链家在业务规模上处领先水平,其他各家实际余额均值可能不到7亿)和24%的首付贷比例计算,实际首付贷风险敞口约1100亿,这其中就包括有抵押和房地产公司担保部分。

首付贷原本是在楼市低迷时,房企为快速回笼资金,通过联合部分房产中介减轻购房者压力而来。其间开发商甚至会补贴购房者的部分利息,使购房者能够获得低息或免息首付贷款。而市场转好后,首付贷就变成了投机者的杠杆工具。中介公司为了促成交易,也多利用银行贷款之外的资金帮助买家实现杠杆投资,资金提供方包括小贷公司、民间担保公司等。

首付贷一般分为含抵押和不含抵押两个模式。有抵押模式的贷款上限一般能够达抵押物的70%;无抵押的贷款额度较低,一般上限在首付款比例的50%抑或50万以下。首付贷利率大多在年化7%-9%。

据不完全统计,主流的地产中介企业旗下均有首付贷类金融产品,对客户准入有不同标准,有些仅限与中介合作的房企开发楼盘,如平安好房和世联行(002285,股吧)。而此前有超过10家中介提供首付贷,这些贷款期限与利率差别都很大,如好屋中国推出无抵押贷款最高期限达5年,最高贷50万,有抵押贷款上限30年,最高可以贷到抵押物的70%,两者年化利率7%-14%。

周转贷包括赎楼、购房尾款、抵押经营、抵押消费等,借款客户一般会有较确定的还款资金来源,如房屋置换会有出售原有房屋的售楼款,借新还旧则会有银行后续的贷款资金,一般来说周转贷借款时间较短,可能在1-3个月,月息较首付贷更高,一般月息在2%左右。

一名业内人士指出,首付贷与周转贷,既可以为手头资金短缺的首次置业者提供资金来源,也可以成为投资者的杠杆工具,就像一把双刃剑。

3月9日,上海市互联网金融行业协会向会员单位发出通知,称由于时间紧迫,要求会员单位于3月10日将公司涉及“首付贷”或其他高杠杆放贷的具体情况上报协会,协会将梳理产品数量、模式以及金额。

周边城市地王欲解套?

中原地产数据显示,2月29日-3月6日上海住宅成交均价33853元/平方米,环比下跌5.6%。调控收紧与首付贷喊停等因素叠加之下,上海楼市隐现滞涨端倪。但二手房(房源、代理、租房)买卖依然热度不减,一名置换买家对21世纪经济报道记者透露,她刚去看了一套4楼的房子,在她看的同时段就有至少3家人在先后排队看这套房。

相比之下,上海周边的杭州、苏州、南京等地市也进入了房价上升通道。据业内人士观察,上海周边城市这一波热潮与上海的供求失衡、场外配资等因素不一样。其一在于这些地区均有多幅地王上市,想乘这一波热潮解套;此外供应量依旧很大。

以南京为例,今年开春,上海建工(600170,股吧)以64.8亿元竞得河西G68地块,成为南京新“地王”,楼面价高达42561元/平方米。目前南京有20块地王,楼面地价上涨带动房价全面上涨。但实际上,南京各板块仍有大量库存。

据统计,南京市10大板块(含溧水、高淳)今年至少将有163家楼盘新推房源,其中纯新盘45个;全市上市总体量约1000万平方米,其中纯别墅今年上市体量约76万平方米,商业项目约100万平方米。以热点板块为例,江北今年预计有4万套房源推出,桥北、江浦区域就有2万余套;河西今年至少将有9500套房源上市。因此,上述人士认为,南京、苏州、杭州等目前房价过快上涨的二线城市或未如上海那样出台收紧政策。

来源: 21世纪经济报道

2016年03月11日

7月上海土地市场吸金162亿元 同比上涨33%
国务院批复同意长三角城市群发展规划

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资金杠杆累积信贷风险 促上海楼市调控收紧

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