土地市场:

2019年成交建面同比增长8.5%


   2019年上海共成交320幅土地,土地成交建筑面积2383.8万平方米,同比增长8.5%;土地出让金1999.1亿元,同比增长3.7%。其中,纯住宅用地成交建面同比增长25.6%,低溢价率仍是主流。

    从上海市历年土地成交建筑面积及同比增速来看,2019年土地成交建筑面积为2583.8万平方米,同比增长8.5%。观察历史数据可知,2016年土地成交建筑面积到达低点后,2017年步入上升通道,2018年同比增速放缓,而2019年同比增速回落,在重租赁和严管控的背景下,加之下半年房企融资渠道全面收紧,房企拿地也更理性谨慎。

   上海市历年土地成交建筑面积及同比增速   数据来源: CRIC、易居研究院



新房市场:

2019年供小于求,量价稳中略升


    1. 2019年新房成交量同比增长19.0%

    12月,上海新建商品住宅成交面积为68.6万平方米,环比下降2.3%,同比增长33.5%;新增供给面积73.7万平方米,环比增长52.2%,同比下降45.3%。12月上海共有30个新建商品住宅项目进入市场,临近年关供给明显增加,但并未推高12月新房的成交。

    回顾2019年月度成交数据,除去4月的小阳春和8、9月的临港新政明显利好,其他月份成交量都较为平稳。总体来看,新房市场成交乏力,上涨动力明显不足。

    年度数据来看, 2019年上海新建商品住宅成交面积约769.2万平方米,同比增长19.0%;新增供给面积762.9万平方米,同比下降7.0%。2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平,2018年供给放量,但高供给并未推动成交量的上行,2019年供给略下滑,供小于求,成交量为近三年的最高值。从短周期来看,类似于2012年。参照2013年,预计2020年新建商品住宅成交量将小幅增长。

   上海市历年新建商品住宅供应与成交面积数据来源: CRIC、易居研究院


    从环线来看,在占比上,2019年内环内以及外环以外的新房成交量较2018年有所增长,其中,外环以外的新房成交面积达74%。在同比上,内环内成交面积同比增长42.0%尤为显著,市区入市项目增加,2019年上海楼市持续限价高压,开发商恐捂盘惜售等市场回暖无望,趁着小阳春上半年释放了部分市区盘。郊环外成交面积同比增长31.1%,主要是临港新政利好所致。

    2. 12月新房成交均价环比上涨6.0%

    12月上海新建商品住宅成交均价为56259元/平方米,环比上涨6.0%,同比下跌9.0%。12月新房成交均价环比有所上升,考虑到新房成交均价主要受成交项目结构影响,从成交金额来看,排名在前五的绿宝园、大名城紫金九号项目,成交均价均超过6万,使得12月新房成交均价较11月有所上涨。预计后续上海新房价格将维持相对平稳的态势。

    年度数据来看,2019年上海新房成交均价为54499元/平方米,同比上涨2.0%。观察历史数据可知,从成交均价来看,自2006年至2019年,上海房价整体呈现上涨的走势;从同比涨幅来看,2018年和2019年成交均价同比涨幅大幅收窄,2019年同比涨幅处于历史较低值。上海新房房价深受政策调控影响,2011年和2012年接近于零的同比增速是因为一系列限购限贷的调控政策,有效地遏制了房价。上海楼市调控政策难放松,预计2020年成交价格大概率将盘整。


历年上海商品住宅成交均价与同比涨幅    数据来源: CRIC、易居研究院


    3. 12月存销比为11.4个月

截止到2019年12月底,上海新建商品住宅库存总量为773万平方米,环比增长0.0%,同比增长11.5%。上海新建商品住宅存销比为11.4个月,比11月增加0.1个月。观察历史数据,2019年3-9月存销比下行,10-12月存销比处于盘整态势,目前处于合理区间。



二手房市场:

2019年供量增价稳

    1. 2019年二手房成交量同比增长44.8%

    12月上海二手住宅成交近2.0万套,环比增长11.2%,同比增长27.6%。月度数据来看,虽11、12月成交量出现年末翘尾止降转增,但仍处于2019年4月以来的下行通道,不改二手房市场降温的态势,市场交易情绪在小阳春后持续走弱。除了个别月份,2019年单月成交量的绝对值不低,绝大多数月份月成交可达到2万套的历史平均水平。

    2019年上海二手住宅累计成交约23.7万套,同比增长44.8%。结合历史数据来看,二手房成交量波动规律较明显。2009年成交量大增,市场经历了3年低迷期后,2013年成交量开始回升,随即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明显高于2009年,市场出现2年低迷后回升,2019年回升幅度不及2013年。预计2020年二手房成交量大概率不会像2014年那样出现大幅萎缩,考虑到2019年成交量基数较大,预计同比也不会出现大幅增长。


上海市历年二手住宅成交量  

数据来源:上海二手房指数办公室、易居研究院

    2. 11月二手房价格环比涨幅为0.0%

    11月,上海二手住宅价格环比涨幅为0.0%,同比上涨1.1%。按统计局统计口径来看,受2018年“731”会议影响,二手住宅价格自2018年7月至2019年2月,连续了8个月环比下跌。3月起环比转负为正,5-8月环比进入盘整期。同比曲线的波动具有一定的周期性,连续两三年同比涨幅在正区间,随后步入负区间。 

    2015年至2016年10月,楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%,因此房价下跌调整期也较长。考虑到2019年上海二手房月成交量较2018年同期均有所增长,预计二手房价格同比继续上涨。

上海市二手房价格指数  数据来源:国家统计局、易居研究院

 本文转载自微信公众号:易居研究院

2020年01月17日

连续四年成交突破千亿元 外资仍热衷投资上海房地产
2019年上海房地产市场小结, 2020年有何变化?

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2019年上海房地产市场略回暖,新房二手房成交量均为2017年来最高值

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