转眼已经步入2020年,回首2019年上海楼市,可以简单地概括如下:商品房成交量整体“先扬后抑”,即先提升后下降。从三月小阳春,市场热度短暂提升后步入整体平稳状态,直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力,促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现,所以自九月份到年底,楼市成交量持续下降,略显冷清,但价格基本保持平稳。

具体而言,根据中指研究院数据显示,20192月初受春节假期影响,成交先降后升,月末下降;3月初延续平稳态势,随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动,6月首周成交量下降,随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周,成交持续下滑,下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。

从政策角度来看,全国整体的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”,上海也没有发布楼市相关的重磅政策,以影响平稳态势。即使针对临港片区限购政策略微松绑,也只是为了引进人才,带动当地的经济贸易,并未全面开放限购,导致房价大幅度上涨。

从价格上看,因限购限贷政策升级以及调控政策的持续笼罩,2019年上海商品住宅成交价格保持稳定。根据中指研究院总结的数据显示:2019年全年商品住宅成交均价为54090/平米,较18年同期上涨1.88%。对成交价位进行细分,其中 500-1000万总价段仍为成交主力,占比为32.4%,较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度最大,为16.1%,较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度最大,为13.1%,较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。不同区域的成交均价及涨幅也有所不同:静安、黄浦、卢湾(新黄浦区)、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米;崇明、金山成交价较低,成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面,青浦、南汇价格涨幅超过10.0%;卢湾跌幅超过5%

不难发现,偏远地区如崇明区、金山区因交通不便利、配套设施不健全等原因,其成交价格稳中有降,而靠近市中心等繁华地区的房价依旧高位运行;改善型客户的需求逐渐扩大,200-300万总价段的成交量在下降,500-1000万总价段以及400-500万总价段的成交量上升速度较快,说明从小户型置换到大户型、以及从偏远地区搬迁到繁华地区的购房者数量正在提升。


数据来源:中指研究院

 

最后再来看一下上海二手房市场,三月楼市小阳春态势让二手房住宅成交量同比上涨30.7%,而到了5月份之后成交持续走弱,成交套数在34月份达到月均2.5套的高峰,此后逐月下滑,10月成交套数仅1.58万套,11月回升至1.77万套。2019年前11个月,上海二手房成交套数为20.9万套,达到近三年的成交高点。此外,住房成交价格在36800/平米-39500/平米的价格区间波动。处于该均价的地区基本集中在奉贤、青浦、松江、南汇、宝山、浦东等地区,既不繁华也不偏远,说明刚需客户的数量依旧庞大,购房者对交通的便利性、周边资源都有一定的要求。

2020年上海楼市趋势预测

基于2019年的整体情况来看,三月之所以成交量“暴增”,是因为距上海限购政策的出台刚好满三年,很多人的限购资格得到解禁,无论是对于买方还是卖方而言,房产成交的需求都得到释放,但结果是热度的提升只是阶段性的;同理,临港片区的限购政策放松,对上海楼市的利好影响也是短期而有限的。限购、限贷政策从未从根本上放松,楼市趋于理性。专家预计,2020年上海房地产市场调预计仍将以稳为主,紧缩之势延续;需求端观望情绪仍然较大,成交量难以持续放量,房价也将维持平稳走势。由此可以推测,接下来的一年里在价格方面,房价既不会大涨,也不会大跌。


2020年01月17日

2019年上海房地产市场略回暖,新房二手房成交量均为2017年来最高值
旧区改造成效如何 上海房地产市场怎么看 应勇市长这样说

上一篇

下一篇

2019年上海房地产市场小结, 2020年有何变化?

添加时间:

新闻中心

本网站由阿里云提供云计算及安全服务 Powered by CloudDream